投資REITs的原因

REITs憑什麼值得投資？慎選REITs法門大公開！

投資REITs的原因

原因之一：具有股票資產增值潛力的特性

投資人投資股票其投資標地雖為一家特定公司，但是投資人真正投資的是公司的 經營團隊，即其團隊未來可能創造公司營收成長的潛力。REITs也是一樣，一般人直接投資不動產投資的只是物業，而投資REITs不只是投資不動產，還有經營團隊可能為此物業帶來的增值潛力，例如創造未來高現金流量、研發創新產品的能力。

原因之二：與其它有價證券呈低相關性

所謂的相關性即是以投資標的本身與大盤或其他比較標的的互動、報酬率作比較，如果相關性為+1，呈絕對正相關，即當大盤上漲1%時，投資人可以預測其投資標的也會上漲1%。所以在投資組合中擁有低正相關性或負相關性的投資標的是相當重要的，因為這樣的投資組合的報酬波動性會較低，這也是為何近幾年股市低迷時，REITs的價值仍會逐步走揚的原因之一。在投資人尤其是基金經理人的投資組合中，相關性是相當重要的，以分散投資組合風險的觀點出發，必須納入低相關性的有價證券於投資組合中。

原因之三：收益能力穩定

在多變無常的市場中，公司的財務狀況及獲利能力會迅速的反映到股價，若公司呈現不如預期的營收狀況及股息配發率，則股價往往會出現大幅度的下跌。

而REITs的投資人比較不會有此疑慮，其原因來自於穩定的現金流向，如租金收入、管理維修費用及承租率，一般來說這些因素較穩定，相較於一般上市電子公司的產品生產線滿載率、上下游廠商需求、全球經濟表現、原物料價格各個環節等因素對電子產業的影響，REITs的財務報表相對穩定多，每季揭露的財務報表與財務預測的誤差值也始終維持在1-2%內。

總體考量：穩定≠無風險，仍需慎選體質健康之商品

當然較穩定的財務報表不代表公司就完全無財務風險，舉例來說，高債務槓桿操作雖可以抵扣較高的應稅盈餘，但是依法債務的償還形式為義務，不同於發放現金股利，如果經營團隊無法定期的、穩定的產出可以足夠償還融資債務的現金流向，那麼公司隨時會因過度的槓桿操作而面臨破產的風險。同樣的錯誤的資產配置也會衍生出公司的財務危機。但是長期而言，投資REITs的風險還是比一般的股票來的低。

如何選擇REITs？

觀察點之一：各類不動產走向

不動產個個產業的景氣通常有一個景氣循環的模式可供預測，只是每個時期程度、獲利會因當時的總體或區域環境而有所不同。對於長期保守型的投資人而言，可依據不動產類別走勢作為選股依歸，短期投資人則可以依此作為個股現流量報酬依歸。但是無論您為何種投資人，不動產的循環走勢，都是重要的。

觀察點之二：房市景氣循環

蕭條時期，空屋率過高租金普遍偏低，各項建築工程建設百癈帶興，之後當景氣逐漸復甦時，不動產需求增加，空屋率下降但是租金還是維持穩定緩慢上漲的速度，不動產價格穩定。之後不動產進入繁榮時期，早期被空置的不動產物業重新被市場需要，而呈現熱絡的情況，此時租金高漲也主也因此房市熱絡而荷包滿滿，不動產發展商也重新摩拳擦掌準備新的投資發展案，國家經濟也同時呈現蓬勃熱絡的景氣，之後因為不動產價格極速的高漲吸引了過多新的建物出現於市場，造成供過於求的現象，使得不動產市場熱氣逐漸降溫，租金呈現溫和穩定的走勢，空屋率再度逐漸增加而造成不動產市場的衰退，此種模式會一直循環。以台灣為例每七年為台灣不動產市場的一個循環。所以當該年房市到達谷底時，預估年年不動產市場會在到達高峰。