不動產證券化是資產股的救命丹？
追資產股，不如好好研究REITs
文◎施禔盈
今年初資產股活蹦亂跳、激情演出，點火的是宣布發行不動產證券化商品的厚生，一時間，不動產證券化成為市場熱門話題。但什麼是「不動產證券化」？對資產股的實質影響又該如何評估？
去年底到今年初，10多個交易日，有一檔股票悄悄上漲了20％，尤其是元月3日開紅盤當天，這檔幾乎被投資人遺忘的個股，搖身一變成為熱門標的。市場專家連忙找尋答案，後續幾天媒體大篇幅報導，原來土增稅永久調降、公告地價增值，加上公司準備將南崁物流園區內的大樓，做為不動產證券化標的，眾多題材加身，這才使得這檔股票躍為市場指標股。
這麼一說，投資人應該記憶猶新，這家公司就是上市橡膠股厚生（2107）。其實土增稅調降、或公告地價增值，對於資產股來說，都是老話題了，倒是不動產證券化，市場投資人多所期待。
姑且不論不動產證券化究竟能為資產股帶來多大效益，但股票市場終究需要新題材助興，如果說去年是國內不動產證券化開跑的元年，那麼今年將是不動產證券化的快速成長年。可以想見，今年不動產證券化的題材會一波接一波，而擁有土地、大樓最多的資產股、壽險股，看來今年都不會寂寞。
不動產證券化列車啟動
目前被點名具土地開發題材的上市公司，除了厚生之外，包括南港（2101）、遠紡（1402）、台肥（1722）、日勝生（2547），算是最有潛力、也最有代表性的資產股。至於士電（1503）、新紡（1419）、榮運（2607）、南紡（1440）、中石化（1314）等，也有機會搭上不動產證券化列車。
打從2003年7月不動產證券化條例通過之後，去年陸陸續續已經有五個案子上路，嘉泥關係企業嘉新國際的萬國商業大樓（IBM大樓）、特力關係企業中欣實業的忠孝東路大樓、宏泰關係企業全億建設的宏泰世紀大樓、遠雄人壽的大都市國際大樓、全坤興業的敦峰大樓及時代金融廣場，都已進行不動產證券化。今年則加入新光人壽的中山大樓，全數採類似債券的不動產資產信託（REAT）模式。
而除了REAT之外，另一類似股票的不動產投資信託（REITs）也即將與投資人見面，包括富邦集團三棟商用大樓，新壽的新光天母傑仕堡大樓、新光國際商業大樓、及台証金融大樓，還有就是厚生南崁物流園區的大樓，都準備以REITs型態發行。
資產股受惠？小心只是一場美麗的誤會
對於手中擁有不動產的企業來說，不動產證券化提供了另類的籌資管道，也提高了不動產的流動性。由於馬上有一筆現金挹注，手中有了籌碼進行土地開發，未來性值得期待。這是不動產證券化概念股的story，也是推升資產股股價上漲的利多。
不過，題材是短暫的激情，實質效益才能維持資產股趨勢向上。台灣大學財務金融系副教授廖咸興分析，理論上，不動產證券化後挹注公司的現金，應該與原先不動產的價值一樣，就報表上來看，公司的資產沒有差異，不同的是，一個是固定資產、一個是流動資產，只是持有現金對公司來說，有較大的彈性。
重要的是，公司拿到現金後，究竟有沒有更好的投資計畫或開發案，進而提升未來獲利。否則不動產證券化絕對不會是資產股的救命丹，甚至為了打響名號，把原本會下金雞蛋的母雞賣掉，對資產股來說，反而是短多長空。
寶來證券資本市場部副總經理洪希程提醒，不動產證券化有相當嚴格的規範，他幽默的說，王老先生有塊地只能唱歌，是沒有辦法在市場籌資的，因為素地（上面沒有建築物）、空地不能做為不動產證券化投資標的。
今年初搭上不動產證券化題材猛漲的資產股，其中就有很多個股，根本沒機會利用不動產證券化在市場籌資，了解的人就知道這不過是一場美麗的誤會。而即使未來開放「開發型」不動產（沒有地上物，只是未來有興建計畫）也能成為證券化標的，可以預料規範會更加嚴格，屆時到底有多少資產股受惠，還是個大問號。
REITs即將上路，小額投資人也可以當房東
資產股可不可以追？不動產證券化的實質效益是關鍵。倒是投資人可以回過頭來關心即將上路的REITs，這項集合債券、股票特色的商品，最迷人的地方是，有債券的穩定收益、又有股票的資本利得。穩定的收益來自不動產未來的租金收入，至於資本利得則看不動產市場景氣循環、證券市場多空而有不同。
根據新加坡的狀況，第一檔上市的REIT──CapitalMall，年化報酬率達30％，遠高於新加坡地產股指數的12％、及新加坡海峽指數的17％，REITs的潛力可見一斑。台灣REITs上路後，能不能複製新加坡的熱度，不可得知，更何況新加坡REITs的發展歷史仍短，參考性有限，所以廖咸興建議投資人，應該要用賺取穩定配息的心態，來看待這項商品。
至於REAT，因為認購額度門檻高，參與者多半為機構投資人，果真對不動產證券化商品有興趣的投資人，還是應該把焦點放在最小申購金額1萬元、流動性高（證交所或櫃買中心交易）、有穩定股息分配的REITs上。
REAT也好、REITs也好，對金融市場的影響已經展開，與投資人的荷包更是息息相關，你，當然要關心。
